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    利用“買賣不破租賃”逃避債務,無效!

    2024-05-14 14:42:52  來源:法制與新聞網

    法治日報-法制與新聞網訊(陳慧麗)“感謝西虢法庭秉公執法、幫助企業,維護自身合法權益!”近日,河南省孟州市某甲企業負責人將一面飽含謝意的鮮紅錦旗送到孟州市人民法院西虢法庭法官手中,贊譽其團隊公正執法、護企發展,有效地捍衛了企業的合法利益。

    事情要從一件逾千萬元的債務糾紛說起。某乙公司拖欠某甲企業1千余萬元債務。該甲公司向孟州市人民法院提起訴訟,法院判決乙公司償還款項。繼而法院依法對乙公司名下的土地使用權及其附著建筑物,包括廠房、倉庫等啟動拍賣程序,但因無人競價而流拍。在此背景下,甲公司依據法院裁決,以拍賣的流拍價格接收這些資產以物抵債,并順利完成了土地使用權及附著物的產權過戶,獲得了相應的不動產權證書。

    然而,甲公司卻沒有想到,手續齊全、程序完備的自己面臨一個棘手問題:無法正常使用所獲取的土地及建筑。原因在于乙公司早先已與丙公司訂立租賃合同,將這些資產租賃給丙公司,且租賃期尚余15年,目前,丙公司正基于“買賣不破租賃”原則,拒絕搬離并持續運營。對此,甲公司向法院提起訴訟,請求確認乙公司與丙公司之間的租賃合同無效,并要求丙公司撤離該地塊。

    西虢法庭的承辦法官們通過詳盡的調查、現場勘查及證據審核,揭示了乙公司與丙公司之間存在的財務、運營場所、人員、業務及管理等多個層面的混同現象,實質上二者為“同一實體,雙重身份”。尤為重要的是,乙公司與丙公司間的租賃費用顯著低于市場標準,顯示出乙公司設立丙公司的主要目的在于利用“買賣不破租賃”原則,規避債務執行,維持對相關土地及廠房的租賃權,從而對抗甲公司的債權執行。

    西虢法庭最終裁決,乙公司與丙公司之間存在惡意串通,試圖濫用“買賣不破租賃”原則以阻撓債務執行,侵犯甲公司的合法權益,判定租賃合同無效,并判令丙公司撤離涉事區域。

    我國民法典明確指出,在租賃期內即便租賃物的所有權發生轉移,租賃合同依然有效,新所有權人需繼續履行租賃義務,此即“買賣不破租賃”原則。簡而言之,即便租賃物易主,租賃關系不受影響,承租人在租賃期內有權繼續使用,新主人無權要求立即騰退。這一原則旨在維護經濟秩序的穩定與合同雙方的信賴利益,尤其在保護承租人權益、促進市場交易安全方面扮演著重要角色。然而,法律亦嚴正警告,任何試圖利用“買賣不破租賃”原則作為逃避債務、損害他人合法權益工具的行為,都將受到法律的嚴厲制裁。



       編輯:周潔萌