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    未成年人名下房產,是掛名還是贈與

    2024-02-19 12:29:57  來源:《法制與新聞》雜志

    二審法院指出:血濃于水,財產再重要亦無法與親情相比

    文/秦風

    數套房產登記在未成年兒子的名下。成年后,兒子因故向父親討要數百萬元房產收益。登記的產權究竟是掛名還是贈與?巨額租金將如何處置?法院的終審判決給出了答案。

    父子反目

    陳建平、趙麗梅夫妻經營時裝多年,二人養育獨生子陳勇。2010年1月,他們選中了廣州市的一處學區房,考慮到各自均已有幾處房產,兒子即將就讀高中,趙麗梅要求將學區房的產權直接辦理給陳勇,陳建平也表示贊同。于是,年僅14歲的陳勇有了第一處房產。

    眼看著房價不斷攀升,時裝店的效益又連連下滑,陳建平夫妻決定轉向“炒房”。經過將近十年的努力,他們在廣州市坐擁多套房產,其中包括門面房在內的4套房產登記在陳勇的名下。在此期間,陳建平夫妻“以房養房”,陳勇名下的房產均對外出租,陳建平出面收取租金后交給趙麗梅,用于歸還房貸。

    2021年上半年,陳建平向趙麗梅提出了離婚,趙麗梅認為丈夫婚內出軌,絕不能讓第三者如意,堅決不在離婚協議書上簽字。陳建平遂離開了原住所,意圖形成夫妻分居的事實,趙麗梅搬來了正在讀大三的兒子陳勇做救兵,陳勇遂多次與父親進行溝通,陳建平仍固執己見。由此,陳勇確信母親所言非虛,父親在外面有了女人,并且還有“私生子”于是,他向陳建平發出了最后通牒,如果一條道走到黑,就斷絕父子關系。

    陳勇本以為自己的“殺手锏”能夠起作用,沒想到陳建平徑直起訴到法院,要求與趙麗梅離婚。2021年10月,法院作出不準離婚的第一次判決,陳勇希望父親回心轉意,前去勸說,父子倆發生了激烈爭吵。一個月后,陳建平將兒子告上了法庭,請求撤銷2010年至2016年期間,陳建平、趙麗梅與陳勇共同簽署的4套房產贈與書和受贈書。陳建平的主張很快被法院駁回。

    追索收益

    2022年5月,陳建平再次起訴離婚,趙麗梅收到離婚起訴狀副本的第二天,陳勇將父親陳建平、母親趙麗梅告到了法院。陳勇訴稱,自己名下的4套房產均在其未滿18歲時取得,房屋收租由陳建平、趙麗梅代為管理,二人至今未將租金724.89萬元交給產權人。為支持自己的主張,陳勇當庭提供了4套房屋的公證書、房產證、房屋租賃協議等證據。

    一審法庭上,陳建平確認了房屋租賃協議等事實,他主張4套房屋均在陳建平、趙麗梅夫妻關系存續期間購買,購房資金是夫妻共同經商所得,但將產權登記在陳勇名下,并非真實意思表達,而是規避商業風險。同時,雙方不存在代收租金,4套房屋是家庭共有財產,收取租金是履行家庭經營活動的表現,收取的租金也應是家庭經營收入。此外,2015年起,4套房屋的租金全部由趙麗梅直接收取,陳建平沒有經手。所收取的房屋租金700萬元用于支付夫妻共有房產的首付款、還貸及稅費,其他租金情況不予確認。

    針對陳建平的答辯,趙麗梅則提出,4套房屋的租金從2015年6月起由陳建平收取后轉給自己,陳建平每月都截留部分租金,收取租金后用于支付夫妻共有財產的房款及稅費共712.66萬余元,屬于陳建平、趙麗梅的共同債務,應共同還給陳勇。庭審期間,陳勇自認趙麗梅已返還房屋租金將近143萬元,2022年1月起,趙麗梅已將收租權交給了陳勇。

    一審法院經審理認為,位于廣州市某區的4套房屋均登記在陳勇名下,應屬于陳勇所有,陳勇基于物權而享有房屋租金收益的權利。根據庭審查明的事實,陳建平、趙麗梅共同收取的4套房屋租金,扣除趙麗梅尚未返還的部分,尚有559.27萬元。該款項并非用于陳勇,亦未返還給陳勇。

    2023年3月1日,廣州市荔灣區人民法院作出一審判決,陳建平、趙麗梅共同向陳勇返還租金559.27萬元。

    提起上訴

    陳建平不服一審判決,提出上訴。二審法庭上,陳建平提出,陳勇請求返還侵占的財產,前提是對于房屋所有財產享有完整獨立的權利,但是本案為家庭糾紛,必須確定房屋的真實權利人。

    最高人民法院于2017年下發的一份《民事裁定書》載明,“對于父母將房屋登記到自己未成年子女名下的,人民法院在綜合分析房屋的購買時間、產權登記時間、對債權人負債情況及購房款的支付等情況下,認定該房屋應為父母子女的家庭共有財產”;“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明,一般情況下,登記權利人即推定為實際權利人,但有證據證明購房款實際出資人不是登記權利人時,亦要根據實際出資情況確定房屋的歸屬”。而本案爭議的房屋均購買于陳建平和趙麗梅的婚姻關系存續期間,資金來自夫妻雙方經營收益。

    特別是2015年廣州房地產政策收緊,名下有房人員不能再繼續進行購房,于是不得不將夫妻共同財產登記在兒子陳勇名下,日常收租及管理仍然由夫妻二人進行。陳勇在2015年登記房屋之時尚未成年,且在高中讀書,按照民法典婚姻家庭編解釋屬于“不能獨立生活”,陳勇當時根本不具備獨立獲取購房的能力。

    二審法庭上,陳建平還氣憤地指責兒子,陳勇在父母即將退休之際,不僅不盡子女義務,卻企圖通過訴訟使得父母背負債務,如此不顧倫理道德的行為,若獲得法律的支持在社會輿論上怕是一片嘩然。在傳統觀念中父母將辛勞大半生所獲得的財產贈與子女,自然是為了子女,但是在父母即將老去卻首先拋棄年邁父母,侵犯年邁父母的合法權益實在不可取。

    二審法院確認了原審法院查明的事實,并指出:陳建平、趙麗梅是陳勇的父和母,當事人之間存在血緣關系和長期共同生活的情感及利益,本案屬于家庭內部糾紛,并不同于一般法律意義的物權侵權,審理時應遵循物權公示原則,亦需考量家事案件的社會性和倫理性,符合社會主義核心價值觀?;貧w本案,根據已查明事實,涉案4套房屋均系陳勇的父母直接購買或經公證贈與將物權登記至陳勇名下。

    終審反轉

    針對案件的爭議焦點,二審法院作出了三點評析。

    第一,不滿十八周歲的自然人為未成年人。陳勇在其取得案涉4套房屋的物權登記之時尚未成年,該4套房屋不論買賣抑或接受贈與行為均是陳建平、趙麗梅作為其監護人代理實施,即陳勇取得物權系屬基于父母子女特殊身份紐帶關系,從而純獲利益的民事法律行為,并非支付對價或者市場主體行為,因此,陳勇主張物權一經登記即排斥父母對租金收益的共管不符合權利義務對等原則。

    第二,租金收益期間為2013年至2021年長達8年多,根據陳建平、趙麗梅的陳述及舉證情況,此期間租金收益主要用于購買二人共有的案外房屋的首付款、還貸及稅費等,從家庭資產效益化角度屬于合理,現亦未有證據證明陳勇、陳建平、趙麗梅在家庭內部另有約定,應視為三方對于租金收益用途系協商一致并未產生爭議,現陳勇亦自認2022年1月起取得了收租權,因此,陳勇基于物權登記時點追溯其父母返還往年租金收益理據不成立。

    第三,案涉房屋均由陳建平、趙麗梅出資購買,是陳勇的父母辛苦打拼積攢的家業,父母將上千萬元的不動產物權贈與兒子,符合中華民族重家庭、重人倫、重親情的樸素觀念?,F今陳勇雖已成年但仍在攻讀研究生,尚未具備獨立的經濟能力,且其現階段生活學習支出主要來源于父母的供養,理應對于父母提供優渥的經濟條件心存感恩、孝敬父母,現反其道起訴父母追償以往租金收益實有悖于公序良俗。

    綜上,陳勇起訴陳建平、趙麗梅返還租金收益于法于理于情均無據,一審法院僅以物權登記時點進行權利義務切割,未從家庭成員關系加以衡量實屬不當,應予以糾正。

    二審法院另外指出,父母感情不睦以及財產爭議,確實給作為兒子的陳勇帶來心理沖擊,但血濃于水,財產再重要亦無法與親情相比,希望陳勇作為知識青年,能夠多換位思考,理解父母之愛以及各自的難處,珍惜父子、母子情誼,創造出更多互相理解的機會。而陳建平、趙麗梅亦應通過本案檢視自己作為父親、母親的角色,思考為什么兒子陳勇未能與自己進行有效的溝通和理解,并努力嘗試與兒子達成和解。

    2023年8月9日,廣州市中級人民法院終審作出改判,陳勇的全部訴訟請求被駁回。

    案件警示

    在父母看來,將房產直接登記在未成年子女名下的好處很多,可以規避稅費、規避家庭破產風險、提前為孩子準備婚前財產等。但是,父母的“用心良苦”也存在著隱患,比如父母不能隨意出售、抵押未成年子女名下的房屋,父母離婚時易出糾紛,父母無法控制子女成年后擅自處分房產等,防范這些風險,最好是簽訂家庭內部協議。

    (文中人物均為化名)


    文章來源:《法制與新聞》雜志2024年1月下期

       編輯:周潔萌